——記香港中原地產(chǎn)代理掌門(mén)人施永青先生
施永青認(rèn)為，“無(wú)為而治”下的“諸侯割據(jù)”，最有利于員工充分發(fā)揮機(jī)會(huì)，避免失誤，“試問(wèn)我一個(gè)人的腦袋所想的東西，怎能勝過(guò)許多個(gè)每日在前線(xiàn)作戰(zhàn)統(tǒng)籌的人的腦袋呢？”
中原喜歡做散客。施永青將這種作法比作賣(mài)漢堡包，認(rèn)為好過(guò)賣(mài)鮑魚(yú)。“賣(mài)漢堡包雖然賺得少點(diǎn)，但是比較自由，就算是李嘉誠(chéng)來(lái)買(mǎi)，一樣要和菲傭一起排隊(duì)，我不用特別招呼他。”
這是一個(gè)“商”的年代，關(guān)于商人的故事我們已經(jīng)耳聞目睹了很多。說(shuō)起他們的成功，總好像總離不開(kāi)“艱苦奮斗”，“親力親為”，“果斷決策”，“令行禁止”等剛性字眼，令我等業(yè)外人士肅然起敬，高山仰止，更覺(jué)商之難為，非普通百姓可輕易問(wèn)津。
所以在采訪(fǎng)完香港中原地產(chǎn)代理掌門(mén)人施永青后會(huì)有一種輕松的感覺(jué)，因?yàn)樗f(shuō)自己是個(gè)“懶人”，凡事喜歡躲懶，求自由自在，更奉行“無(wú)為而治”，“坐享其成”。從五千元起家，到現(xiàn)在坐擁六億身家，真的會(huì)是懶出來(lái)的嗎？
生性愛(ài)自由自在，二度上演逃學(xué)威龍——
對(duì)施永青采訪(fǎng)安排在周末，所以他穿了件很休閑的舊夾克，講起話(huà)來(lái)也很休閑，不緊不慢。他自言最不喜歡為成例所束縛，所以曾經(jīng)兩次充當(dāng)逃學(xué)威龍。
施永青原籍上海，當(dāng)年二、三歲時(shí)隨父母來(lái)港。當(dāng)時(shí)他父親是打工仔，家境相當(dāng)清貧。后來(lái)媽媽生下一對(duì)雙胞胎，生活擔(dān)子過(guò)重，只好把施永青送回老家生活。施永青再來(lái)香港時(shí)已是六、七歲，就讀小學(xué)，很快學(xué)會(huì)廣東話(huà)，成績(jī)也很好。但很快小施就無(wú)心向?qū)W，覺(jué)得學(xué)校生活很乏味，不想在課堂里呆呆度日，于是在小學(xué)二、三年級(jí)時(shí)便逃學(xué)，成為當(dāng)時(shí)的“逃學(xué)威龍”。
施永青覺(jué)得當(dāng)時(shí)逃學(xué)并非“不務(wù)正業(yè)”，他說(shuō)在逃學(xué)是學(xué)會(huì)很多在課堂中學(xué)不到的知識(shí)和學(xué)問(wèn)。施永青認(rèn)為不愛(ài)上學(xué)，不等于不愛(ài)學(xué)習(xí)。他覺(jué)得自己是一個(gè)很愛(ài)學(xué)習(xí)，對(duì)世界充滿(mǎn)好奇的人，只是課堂里的學(xué)問(wèn)無(wú)法滿(mǎn)足他而已。
直到今天，施永青也堅(jiān)持認(rèn)為不應(yīng)為考試而讀死書(shū)。他喜歡讓子女多接觸事務(wù)，學(xué)習(xí)多方面的知識(shí)，培養(yǎng)子女的興趣，多欣賞藝術(shù)。他不贊同考試，認(rèn)為考試太形式化。他更鼓勵(lì)子女在考試后讀書(shū)，因?yàn)檫@才是真正長(zhǎng)久地吸收知識(shí)。
施永青認(rèn)為子女是獨(dú)立的個(gè)體，作為父母應(yīng)多提供學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，至于人生取向，應(yīng)由子女自己選擇，不過(guò)他也會(huì)給子女提供意見(jiàn)，希望子女可在風(fēng)雨中長(zhǎng)大，因?yàn)檫@樣才經(jīng)得起生活的考驗(yàn)。
第二次“逃學(xué)”是在創(chuàng)業(yè)之后，當(dāng)時(shí)施永青已是三十出頭的男人。首次創(chuàng)業(yè)嘗到甜頭賺到一筆錢(qián)后，施永青的逃學(xué)精神再度發(fā)作，把自己的股份全部送給合伙人，而自己則離開(kāi)中原地產(chǎn)過(guò)起自由自在的生活，在家中的床上飽覽群書(shū)，天文地理、藝術(shù)、哲學(xué)，什么都有。
身邊的人對(duì)于他這個(gè)決定都大感不解，連女朋友也嚇跑。但施永青就覺(jué)得既然已經(jīng)賺到一筆錢(qián)夠一段日子的生活費(fèi)，還何必要壓抑自己，何不過(guò)自己喜歡的生活。而且施永青覺(jué)得人生要豐富，一成不變的生活太呆板，快樂(lè)才是生活的原則。
不過(guò)這段“快樂(lè)”的日子只維持了一年左右，按施永青的說(shuō)法是“之后又被社會(huì)壓力逼我出山”，重投中原地產(chǎn)的懷抱，直至今天成為香港地產(chǎn)代理一哥。
對(duì)革命生涯永不言悔
施永青年輕時(shí)是有名的左仔。中學(xué)時(shí)期，他已經(jīng)關(guān)注國(guó)家和社會(huì)大事，眼看殖民政府管治下有很多不公平現(xiàn)象，因而激起年輕人的正義感。
當(dāng)時(shí)，共產(chǎn)黨提出的打破資本主義唯利是圖的主張，和追求平等自由的理想，深深扎根在施永青的腦海。施永青在學(xué)校里組織讀書(shū)會(huì)，傳播馬克思主義思想，更積極參加反英抗暴斗爭(zhēng)，因此而被學(xué)校開(kāi)除。
暴動(dòng)過(guò)后，他的理想與熱情并沒(méi)有減退。中學(xué)一畢業(yè)，熱血青年施永青就去了工人夜校做教員，一扎根就是八年，直至一九七六年四.五事件后脫離左派。
對(duì)于這八年的日子，施永青毫不后悔，他覺(jué)得這些日子值得回味，因?yàn)槿说囊簧兄档媚闳シ瞰I(xiàn)自己的事情并不多，青春寶貴，要有機(jī)會(huì)發(fā)出火花才有意思。施永青坦言：“三十歲之前，思想不左傾的人，根本沒(méi)有理想可言；但三十歲之后，思想仍是左傾的，他是不懂得面對(duì)現(xiàn)實(shí)。”
或許是不能忘情于自己的“左仔”生涯，發(fā)達(dá)后的施永青對(duì)社會(huì)民生頗為關(guān)注。他每月捐錢(qián)給樂(lè)施會(huì)，更曾親自到云南貴州做“樂(lè)施之友”，介紹水稻及牲畜的優(yōu)良品種給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，幫助他們?cè)缛彰撠氝^(guò)上好日子。
他還參加苗圃行動(dòng)，支援內(nèi)地教育事業(yè)。他自己出資在湖南、廣東分別興建了三所希望小學(xué)。
短命的打工生涯
經(jīng)過(guò)八年的左仔生涯，突然重投社會(huì)，一切都要重新開(kāi)始，對(duì)快三十歲的施永青來(lái)說(shuō)殊為不易。沒(méi)辦法，只好從老老實(shí)實(shí)從打工仔作起。不過(guò)，施永青愛(ài)自由和自主的性格注定這份打工生涯的“短命”。
施永青作為打工仔的第一份也是最后一份工作是到新昌營(yíng)造屬下的一間地產(chǎn)公司作地產(chǎn)銷(xiāo)售租賃工作。
他一開(kāi)始的職位是練習(xí)生。本來(lái)他覺(jué)得這樣的工作應(yīng)該很好，練習(xí)生嘛，顧名思義應(yīng)該是既有訓(xùn)練，又有學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。不料工作的主要內(nèi)容只是跑腿。不過(guò)施永青并沒(méi)有失望，覺(jué)得工作性質(zhì)雖然如此，只要個(gè)人好學(xué)還是有學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。
施永青覺(jué)得就是因?yàn)榫毩?xí)生這份經(jīng)歷，才有機(jī)會(huì)讓他接觸公司的不同部門(mén)，從而了解一間公司的結(jié)構(gòu)和運(yùn)作。比如通過(guò)給各個(gè)部門(mén)影印文件，可以有機(jī)會(huì)接觸不同的資料�？v然是給秘書(shū)差去輸入文件，也有機(jī)會(huì)參看文件，學(xué)到更多知識(shí)。
施永青回憶有一次給部門(mén)影印一份價(jià)單，他就抓住機(jī)會(huì)努力去進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，又親自跑去別的公司看開(kāi)售反應(yīng)，又細(xì)心分析當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)動(dòng)向，結(jié)果得出結(jié)論認(rèn)為公司的定價(jià)低于市場(chǎng)。于是他就壯著膽子直接向公司的大老板進(jìn)言，指出可以提價(jià)開(kāi)售。大老板覺(jué)得施永青言之有理，于是就按他的意見(jiàn)提價(jià)開(kāi)售。施永青的這一意見(jiàn)令公司此一役多賺許多錢(qián)。
事后，他從存折中發(fā)現(xiàn)其月薪由七百元變成一千一百元。按說(shuō)加薪已超過(guò)五成，施永青應(yīng)該感到高興才對(duì)。但施永青不但沒(méi)有高興，反而感到不滿(mǎn)，因?yàn)樗X(jué)得不是加薪不加薪的問(wèn)題，而是原則的問(wèn)題。公司未經(jīng)通知就忽然加薪是不合理的作法，因?yàn)榻邮芷甙僭脑滦绞撬倪x擇，現(xiàn)在漲薪，又不通知他，誰(shuí)又知道他愿意選擇多少呢？
兩年的打工生涯，給施永青留下了不愉快的回憶。他發(fā)現(xiàn)自己始終無(wú)法適應(yīng)打工生涯。
其中最令他感到不可忍受的有兩點(diǎn)。一是報(bào)酬與貢獻(xiàn)之間巨大的剪刀差。按說(shuō)施永青也不是唯利是圖之輩，當(dāng)年在工人夜校一教八年也毫無(wú)怨言。不過(guò)那時(shí)畢竟有信仰在支撐著，現(xiàn)在自己出來(lái)打工，到底有點(diǎn)意難平。后來(lái)施永青明白了，員工的工資在老板的眼里不是按你的貢獻(xiàn)來(lái)衡量的，而是按勞動(dòng)力市場(chǎng)的稀缺程度來(lái)定價(jià)的。如果勞動(dòng)力市場(chǎng)供應(yīng)充足，你作出的貢獻(xiàn)再大，也不可能得到很高的報(bào)酬，甚至還可能被炒魷魚(yú)。
第二點(diǎn)令施永青覺(jué)得難以忍受的是，作為一個(gè)打工仔，嚴(yán)重缺乏自主性。你所需要做的一切就是不折不扣得執(zhí)行老板哪怕看起來(lái)不那么聰明的構(gòu)想，而無(wú)從找到自身的價(jià)值。
施永青經(jīng)過(guò)痛苦的思考得出結(jié)論，一個(gè)人要想實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值，獲得較高的回報(bào)，唯一的出路就是自己做老板。
從一張臺(tái)做到一層樓
雖然在新昌只做了兩年，但獲益匪淺，為今后從事地產(chǎn)代理提供了一個(gè)契機(jī)。更重要的是，他在新昌遇到了中學(xué)老友王文彥。兩個(gè)人自在香島中學(xué)念書(shū)時(shí)就脾氣相投，此次遂決定攜手創(chuàng)業(yè)。
一九七八年，施永青與王文彥各出資五千元，成立中原地產(chǎn)。兩人就在中環(huán)萬(wàn)宜大廈一間寫(xiě)字樓里租了張寫(xiě)字臺(tái)，一個(gè)人出去看樓，一個(gè)人在家接電話(huà)。與其說(shuō)兩人分工分頭作業(yè)，不如說(shuō)是為了避免一張寫(xiě)字臺(tái)坐不下兩個(gè)人的尷尬。而這可能又埋下了日后二人兄弟鬩墻的伏筆。
后來(lái)公司境況稍好，中原又搬到士丹利街金禾大廈，租了半間寫(xiě)字樓。一九八三年，中原在德己笠街立菲大廈第一次擁有了上千尺的寫(xiě)字樓面。與此同時(shí)，中原在業(yè)務(wù)方面也加大了擴(kuò)展力度，開(kāi)始分區(qū)、分類(lèi)別的業(yè)務(wù)，分別成立了住宅部、鋪位部、寫(xiě)字樓部等，住宅部又分港島、九龍和東西區(qū)。
不過(guò)此后不久中原便遭遇創(chuàng)業(yè)來(lái)第一次重大挫折。由于香港回歸問(wèn)題提上日程，香港樓價(jià)出現(xiàn)大幅滑落，地產(chǎn)代理公司紛紛倒閉。中原雖然沒(méi)有陷入倒閉行列，也只有苦撐硬捱，才度過(guò)生死劫。到了一九八五年，市道開(kāi)始好轉(zhuǎn)，中原才算賺到一點(diǎn)活命錢(qián)。
到了一九八七年，公司業(yè)務(wù)進(jìn)一步向好，開(kāi)始設(shè)立尖沙咀分行，這也是中原首次開(kāi)設(shè)分行。同年，中原遷入寸土寸金的中環(huán)新世界大廈，并租下第五層全層寫(xiě)字樓，事業(yè)開(kāi)始步入快車(chē)道。
道不同，兄弟拆伙
說(shuō)起當(dāng)年的創(chuàng)業(yè)生涯，施永青不無(wú)感慨的說(shuō)：“老實(shí)說(shuō)，當(dāng)初創(chuàng)辦中原的時(shí)候，對(duì)將來(lái)并沒(méi)有太多奢望。只希望能夠保本，賺錢(qián)比打工多一點(diǎn)就可以，算是胸?zé)o大志。”
那時(shí)，地產(chǎn)代理公司不多，也非人人都是行家，這給了兩個(gè)年輕人很大的發(fā)展空間。
施永青當(dāng)時(shí)考慮，做地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，最重要是要有“路數(shù)”。所謂“路數(shù)”，并非手上客戶(hù)或盤(pán)源，而是指對(duì)地產(chǎn)市道的分析，對(duì)城市規(guī)劃、批租條文的精通，對(duì)樓市升跌的了解等等。
中原就是靠這些“路數(shù)”，取得客戶(hù)信任，并以此為強(qiáng)項(xiàng)，一直堅(jiān)持培訓(xùn)員工熟悉這些路數(shù)。后來(lái)加入中原的員工中有很多是大學(xué)生，知識(shí)水平較高，但同樣也要接受地產(chǎn)知識(shí)的培訓(xùn)。因?yàn)槭┯狼嗾J(rèn)為，只有具有豐富的地產(chǎn)知識(shí)，才能更好地推動(dòng)生意。
同時(shí)，中原堅(jiān)持不炒賣(mài)樓盤(pán)，獨(dú)沽一味做代理(當(dāng)然他們當(dāng)時(shí)也沒(méi)有資金去炒賣(mài)樓盤(pán))。七十年代末，香港樓市炒風(fēng)正熾，施永青卻看到專(zhuān)注做地產(chǎn)代理的無(wú)限商機(jī)。據(jù)施永青介紹：“那時(shí)美聯(lián)都是以炒樓為主，兩個(gè)老板賺了錢(qián)去了加拿大，差不多等于退休。后來(lái)看到中原做代理生意做到那么大，才返回來(lái)！”
施永青說(shuō)，中原給人的印象是可靠的，這種印象是一點(diǎn)一滴積累起來(lái)的。原來(lái)，當(dāng)時(shí)許多人身為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，當(dāng)客戶(hù)將盤(pán)放給他們時(shí)，他們并非將盤(pán)口放到市場(chǎng)上去流通，而是自己先買(mǎi)下來(lái)，然后再轉(zhuǎn)手賣(mài)給其他客戶(hù)，從中多賺了許多錢(qián)。但中原堅(jiān)持不這樣做，因此有了良好的聲譽(yù)。
除此之外，中原還堅(jiān)持資訊公開(kāi)的原則，從創(chuàng)立之初，就堅(jiān)持提供信息給傳媒。此舉首開(kāi)地產(chǎn)代理公司一行風(fēng)氣之先。后來(lái)，施永青又率先召開(kāi)地產(chǎn)市道研討會(huì)，演講評(píng)論樓市，發(fā)表精辟見(jiàn)解，這一作法一直延續(xù)至今，并為同行所效仿，中原的名氣越發(fā)大增。
不過(guò)，對(duì)于中原和施永青本人來(lái)說(shuō)，最大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是九二年合伙創(chuàng)業(yè)老友王文彥離開(kāi)中原，施永青正式獨(dú)掌公司開(kāi)始。
王文彥的下堂求去主要是因?yàn)閮扇斯芾矸结樀木薮蟛町�。王文彥崇尚法家，認(rèn)為地產(chǎn)代理有如軍隊(duì)，不聽(tīng)軍令，不依法則，如何成軍，又如何戰(zhàn)勝同行？而施永青則推崇老子，奉行無(wú)為而治的政策，讓員工自己作主，自己打拼。在經(jīng)歷多次沖突之后，由于公司高層傾向施永青政策的人占多數(shù)，王文彥知難而退，在九二年選擇離開(kāi)中原。不過(guò)王就保留百分之四十五的股份，到今天共收取一點(diǎn)七億元股息，可算豐厚。
無(wú)為而治，成就霸業(yè)
獨(dú)掌中原的施永青更變本加厲推行無(wú)為而治政策，并具體總結(jié)為：分封諸侯，共享成果；中央無(wú)位，地方有位。
施永青設(shè)下“諸侯割據(jù)”局面，將集團(tuán)內(nèi)業(yè)務(wù)分成三是多個(gè)區(qū)域，由區(qū)域“龍頭”去負(fù)責(zé)，每個(gè)“龍頭”在各自的區(qū)域內(nèi)自主經(jīng)營(yíng)，包括開(kāi)設(shè)分鋪、聘任人員、宣傳及經(jīng)營(yíng)策略等，而集團(tuán)則負(fù)責(zé)部分經(jīng)費(fèi)、政策方向及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌等。
施永青認(rèn)為，這一“無(wú)為而治”下“諸侯割據(jù)”的安排，最有利于員工充分發(fā)揮機(jī)會(huì)，并避免失誤，“試問(wèn)我一個(gè)人的腦袋所想的東西，怎能勝過(guò)許多個(gè)每日在前線(xiàn)作戰(zhàn)統(tǒng)籌的人的腦袋呢？”施永青表示，《孫子兵法》中所說(shuō)“將能而君不御者政”正是這個(gè)道理，將軍有能力，君王便不用御駕親征。
講到御駕親征，施永青笑言，當(dāng)年公司最“威”時(shí)，分行曾多達(dá)三百間，如果不是員工“落力”發(fā)掘市場(chǎng)，單憑自己能力，只有望洋興嘆的份兒。
再譬如國(guó)內(nèi)地產(chǎn)，絕非施永青專(zhuān)長(zhǎng)，但公司在北京、上海、廣州、深圳等地開(kāi)拓業(yè)務(wù)，照樣有不俗業(yè)績(jī)，其中最重要原因就是“地方有位”，讓當(dāng)?shù)貑T工自己挖掘自身潛能，去盡情發(fā)揮。當(dāng)初總部在這幾個(gè)城市投資總共不到五百多萬(wàn)元，但到今日每年傭金收入已近億元。
施永青指出，老板不要總覺(jué)得自己的想法最好，最正確，動(dòng)輒訓(xùn)斥下屬“懂什么”，認(rèn)為下屬只需不折不扣貫徹自己的宏偉藍(lán)圖就行。實(shí)際上，世界上沒(méi)有所謂正確的事情，正確只是表明到現(xiàn)在還沒(méi)被證明是錯(cuò)的而已。我們有把握的只是證明什么是錯(cuò)的，并從中吸取教訓(xùn)。他坦言這一思想來(lái)自英國(guó)哲學(xué)家卡爾.波普，波普理論的核心就是試錯(cuò)。
施永青認(rèn)為老板不要怕下屬出錯(cuò)，下屬勇于探索新路向、新方法是好事，出錯(cuò)也沒(méi)有關(guān)系。事實(shí)上，有很多次他認(rèn)為下屬的作法是不通的，不過(guò)就堅(jiān)持不干預(yù)，結(jié)果往往有意想不到的好效果。
而且作為一個(gè)大公司，最重要就是多元性，大家多嘗試，有對(duì)有錯(cuò)是正常的。最可怕是從上到下只有一個(gè)聲音，大家都按老板想法做，一旦錯(cuò)了，就滿(mǎn)盤(pán)皆輸。
此外，為激勵(lì)士氣，施永青還大幅提高員工分取傭金的份額。在生意最好的九七年，賺到千萬(wàn)元以上的員工就有十多個(gè)。
無(wú)為而治令施永青省心省力的同時(shí)，也享受到“坐地分紅”的快感。比如在九七年，全體員工開(kāi)心掙大錢(qián)，施永青更賺得個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，一年下來(lái)輕松入帳一億元！
亞洲金融危機(jī)后，香港樓市一路狂跌，施永青身處逆境笑容不改，仍堅(jiān)持無(wú)為而治方針，“基本上我都讓下屬去應(yīng)付，讓他們有自由意志發(fā)揮，各自想辦法。這樣如果有一區(qū)想出好的辦法，就推廣一下，還是從下而上。”
施永青相信今年香港樓市會(huì)轉(zhuǎn)好，他并笑言一旦公司完全度過(guò)難關(guān)，他便考慮退休，徹底無(wú)為而治，享受生活。
與施永青說(shuō)“地”談天
記者：您對(duì)現(xiàn)時(shí)香港樓市怎么看？
施永青：香港樓市自金融風(fēng)暴后已連續(xù)三年大幅下跌，今年有一些新的因素，有可能會(huì)令樓市在今年轉(zhuǎn)市。一個(gè)是利息的下降。前兩年銀行貸款利率差不多降了百分之四，但是這四厘沒(méi)有發(fā)揮作用，只是到了最近，美聯(lián)儲(chǔ)減息半厘之后，才發(fā)揮作用。為什么會(huì)發(fā)生作用，你從國(guó)內(nèi)來(lái)，知道唯物辯證法里面的量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)變，要到臨界線(xiàn)才會(huì)發(fā)生飛躍。這個(gè)臨界線(xiàn)在什么地方呢？就是利息減少到一定程度，令到租金的負(fù)擔(dān)跟貸款利息的負(fù)擔(dān)差不多持平的時(shí)候，人的心態(tài)就會(huì)發(fā)生變化�，F(xiàn)在有些類(lèi)別的房子市況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，比如小單位和樓齡比較高的單位，由于價(jià)位較低，供樓已經(jīng)平過(guò)租，所以不少人就選擇供樓了。我想買(mǎi)樓的人慢慢就會(huì)多起來(lái)。
在九七之前，我們公司百分之八十的生意是關(guān)于買(mǎi)賣(mài)的，百分之二十是租的。后來(lái)由于樓價(jià)一路走低，買(mǎi)房的人越來(lái)越少，租房的人越來(lái)越多，買(mǎi)和租在我們業(yè)務(wù)中的比重也此消彼長(zhǎng)，直到前不久谷底時(shí)買(mǎi)和租的比例達(dá)到四比六。
但我估計(jì)今年這一趨勢(shì)會(huì)逆轉(zhuǎn)，除了剛才說(shuō)的利率下調(diào)之外，還有一個(gè)租金的因素。租金已經(jīng)開(kāi)始見(jiàn)底上升，現(xiàn)在租房的人都要面對(duì)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是他的租約兩年后到期，房東可能要加租。一方面要面臨加租的壓力，另一方面利率下跌，所以我估計(jì)今年買(mǎi)樓的人會(huì)增加。這是對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)有利的因素，會(huì)促進(jìn)今年整體交投量的增加。
不過(guò)還需要看今年的交投量能不能吸納發(fā)展商的新盤(pán)。此前新盤(pán)過(guò)于飽和，發(fā)展商被迫降價(jià)開(kāi)盤(pán)，造成一手市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，并拖累二手市場(chǎng)，甚至出現(xiàn)二手市場(chǎng)價(jià)格高過(guò)一手市場(chǎng)，因?yàn)樾I(yè)主對(duì)自己樓盤(pán)有感情，資金儲(chǔ)備又少，不肯像發(fā)展商那樣降價(jià)出售，這樣一來(lái)我們的生意就特別難做。
我現(xiàn)在在觀(guān)察一個(gè)數(shù)字，就是看市場(chǎng)每個(gè)月能否吸納二千五百個(gè)新盤(pán)。因?yàn)閾?jù)有關(guān)資料顯示，今年新盤(pán)的總落成量應(yīng)該是三萬(wàn)，也就是每月二千五百個(gè)。如果每個(gè)月市場(chǎng)銷(xiāo)售量不低于二千五百個(gè)新盤(pán)，發(fā)展商的心就比較定，就不需要跟二手市場(chǎng)搶。從頭兩個(gè)月來(lái)看，形勢(shì)還不是很樂(lè)觀(guān)，還是有壓力，不過(guò)我估計(jì)利率還會(huì)下調(diào)，交投量應(yīng)該還會(huì)增加。需要進(jìn)一步觀(guān)察。
記者：有這樣一種看法，認(rèn)為香港樓市無(wú)可救藥，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步北移，深港交通日趨便利，香港樓市會(huì)遇到越來(lái)越大的沖擊。施先生怎么看？
施永青：我認(rèn)為這是一種很片面的看法，深圳的樓市不足以撼動(dòng)香港樓市。一般現(xiàn)在到大陸買(mǎi)房子的香港人，是打算退休后去住，或者作渡假時(shí)用，并不是把香港的房子賣(mài)掉，搬到深圳去住。當(dāng)然也有一些人在深圳住，在香港工作，但據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)，只有大約一千戶(hù)左右，根本不會(huì)造成太大影響。
我公司也有同事，在上水上班，在深圳居住，我發(fā)現(xiàn)最近他搬回來(lái)了。因?yàn)樗恿嘶�，有了孩子，牽涉到孩子要上學(xué)的問(wèn)題。因?yàn)橐话阆愀廴诉�不習(xí)慣讓孩子上國(guó)內(nèi)的學(xué)校，因?yàn)樵趦?nèi)地上學(xué)的話(huà)，將來(lái)到香港來(lái)工作生活就有問(wèn)題，一個(gè)是學(xué)歷不一定承認(rèn)，再一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)能力也成問(wèn)題。當(dāng)然也有國(guó)際學(xué)校啊，但一般到深圳居住的香港人都是收入比較少的人，一般沒(méi)有能力供孩子念國(guó)際學(xué)校。能去的一般是外國(guó)來(lái)的在深圳工作的高層人員，香港人一般香港也是送孩子去政府辦的公學(xué)，免費(fèi)的，怎么可能去國(guó)際學(xué)校。能夠送孩子到國(guó)際學(xué)校去，都是收入最上層的人，這些人不會(huì)選擇到深圳去住。
我說(shuō)深圳乃至珠江三角洲的樓市不會(huì)對(duì)香港構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，還可以從以下幾點(diǎn)看。比如深圳與上水的樓價(jià)相比，深圳差不多四、五百元一尺，上水約二、三千元一尺，相差約四、五倍。而上水跟沙田相比，只相差二、三十個(gè)百分點(diǎn)。這就表明不僅僅是交通時(shí)間，距離等問(wèn)題，還有個(gè)綜合環(huán)境問(wèn)題，比如政治、法制、文化、社會(huì)氛圍等。這些巨大的差異不會(huì)隨著二十四小時(shí)通關(guān)就能解決，通關(guān)只解決交通時(shí)間，而交通時(shí)間只解決百分之二十到百分之三十樓價(jià)的問(wèn)題，而不會(huì)解決四、五倍所反映的問(wèn)題。而這些問(wèn)題的解決，* 已經(jīng)說(shuō)了，要五十年時(shí)間。五十年不變嘛，就是要解決這些差異。現(xiàn)在我更樂(lè)觀(guān)一些，但恐怕也要三十年時(shí)間。
現(xiàn)在有一些香港人，他們?cè)诖蠖紩?huì)的競(jìng)爭(zhēng)能力越來(lái)越小了，應(yīng)該去國(guó)內(nèi)生活，沒(méi)有關(guān)系，就像國(guó)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力的人士應(yīng)該到香港來(lái)生活一樣。
記者：您的無(wú)為而治常為人津津樂(lè)道，這一管理方針的確定更多是由于您性格方面原因所決定，還是地產(chǎn)代理這一行本身就需要無(wú)為而治呢？
施永青：性格方面原因當(dāng)然有，不過(guò)我更多是從人在怎樣一種環(huán)境下工作更開(kāi)心，更覺(jué)得生命有意義的角度來(lái)考慮。因?yàn)轳R克思曾經(jīng)講過(guò)，資本主義大生產(chǎn)對(duì)人的最大傷害是對(duì)人的異化。除了上層之外，大部分人做的都是自己不了解，不自主，不喜歡的工作，不知道自己的工作在整個(gè)公司的運(yùn)作中占什么角色。
人的價(jià)值就體現(xiàn)在按自己的意志，自己的判斷做自己喜歡的事。大陸以前要求人做螺絲釘，其實(shí)做螺絲釘?shù)淖涛妒遣缓檬艿�，不是每個(gè)人都能當(dāng)雷鋒。在香港也一樣，老板決定了一套，下面人只管去做，為企業(yè)掙足最大利潤(rùn)。員工為了一點(diǎn)菲薄的報(bào)酬，犧牲個(gè)人的意愿。
所以我想給員工個(gè)人充分的自主空間，這就要減少上面的干預(yù)，上面要無(wú)為，下面才有為。我這樣做，更多不是從競(jìng)爭(zhēng)角度考慮，而是從人文主義角度著眼。
當(dāng)然我們這個(gè)行業(yè)，因?yàn)槭亲龆质袌?chǎng)，比較容易做到無(wú)為而治，事實(shí)上也不是每個(gè)行業(yè)都能做得到的。
記者：去年科網(wǎng)發(fā)展經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)一樣的路程，發(fā)人深省。中原的內(nèi)部網(wǎng)和電腦化在業(yè)內(nèi)算是開(kāi)展得比較早，做得比較好的，面對(duì)去年的科網(wǎng)狂潮，為什么能保持淡定，而不是跟風(fēng)搞轉(zhuǎn)型，發(fā)展資訊大計(jì)？
施永青：在去年年初我就說(shuō)現(xiàn)在網(wǎng)站所走的路是錯(cuò)的。錯(cuò)在這些網(wǎng)站的發(fā)展戰(zhàn)略給那幫投資基金、商業(yè)銀行和股票公司所定下來(lái)的上市條件給扭曲了。為了上市，為了籌集資金，他們不得不按根本不懂網(wǎng)業(yè)的投資者的要求去操作，去追求什么“瀏覽量”、“點(diǎn)擊率”，因?yàn)橥顿Y公司說(shuō)一個(gè)客戶(hù)值三千美元。于是派禮品，發(fā)獎(jiǎng)金等爭(zhēng)取客戶(hù)，像當(dāng)年有線(xiàn)電視剛出來(lái)時(shí)那樣，這哪里會(huì)是客戶(hù)，這是貪便宜的小市民嘛。你送錢(qián)給他，他就來(lái)了，你要收他費(fèi)，他就不來(lái)了。
另外還有外力，比如傳媒，就應(yīng)該被批評(píng)，當(dāng)時(shí)他們報(bào)道一些網(wǎng)絡(luò)公司租下很多寫(xiě)字樓，說(shuō)什么現(xiàn)在能租多少寫(xiě)字樓，就表明將來(lái)能做多少生意，騙小孩子都不行啦，居然會(huì)有人信。
還有更可笑的說(shuō)法，說(shuō)什么你現(xiàn)在愿意虧本，就說(shuō)明你有眼光，愿意為將來(lái)投資�，F(xiàn)在不虧本的公司，將來(lái)沒(méi)有價(jià)值。這些東西都講得出口，傳媒也跟著吹捧。
資訊科技主要是改變行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，管理模式，有利于資訊公開(kāi)，權(quán)力下放。資訊科技所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)跟我的無(wú)為而治有共通之處，就是讓了解情況的人去做決定。另外，消費(fèi)者得到信息越多，越能也更愿意作出消費(fèi)決定，這可以促進(jìn)市場(chǎng)的交投量，令大家收益。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，其中一個(gè)主要原因就是消費(fèi)者無(wú)法充分掌握信息，心里沒(méi)底。
記者：當(dāng)年您和王文彥各出五千元起家已被傳為佳話(huà)。人們感覺(jué)現(xiàn)在市場(chǎng)的門(mén)欄很高，要?jiǎng)?chuàng)業(yè)需要高學(xué)歷，如MBA等，還要引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)資金，創(chuàng)投資金等，頗令人望而卻步。您怎么看？
施：美國(guó)政府做過(guò)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在他們國(guó)家創(chuàng)業(yè)的人大多數(shù)是移民，很少是大學(xué)生。香港也是一樣，越是大學(xué)生，越少創(chuàng)業(yè)。因?yàn)樯鐣?huì)給高學(xué)歷的人已經(jīng)安排好位置了，他們屬于建制中人，會(huì)有不少既得利益，覺(jué)得創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大。反而是建制外的人，路路不通，要靠自己創(chuàng)業(yè)。另外一些就是自主性比較強(qiáng)，無(wú)法忍受替別人打工的人，他們要自己創(chuàng)業(yè)。
也不能說(shuō)過(guò)去創(chuàng)業(yè)就比現(xiàn)在容易，機(jī)會(huì)總是有的，當(dāng)然大家都看到的，就不叫機(jī)會(huì)。關(guān)鍵是要有變化，兩方面，一是外界出現(xiàn)變化，比如資訊科技就帶來(lái)很多創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)；另一方面，自己要懂創(chuàng)新，有新思路，你現(xiàn)在再拿五千元來(lái)搞地產(chǎn)代理當(dāng)然不行啦。
施永青妙語(yǔ)錄
香港應(yīng)該對(duì)內(nèi)地全面開(kāi)放
“什么引進(jìn)專(zhuān)才，香港應(yīng)該對(duì)大陸全面開(kāi)放，只有這樣香港才有競(jìng)爭(zhēng)力，你看紐約，倫敦，有沒(méi)有說(shuō)全國(guó)其他地方人不能來(lái)，要專(zhuān)才才能來(lái)，就是因?yàn)榧辛巳珖?guó)的人才，紐約才會(huì)有現(xiàn)在的輝煌。
“香港要保持國(guó)際性大都市地位，金融中心地位，就必須吸引全國(guó)各地的人才�，F(xiàn)在有些人才給美國(guó)搶去了，剩下的大多數(shù)去了上海，北京等。人家上海有本事吸引人才，你香港吸引不到，以后就會(huì)麻煩。本來(lái)香港在吸引人才方面應(yīng)該比上海有優(yōu)勢(shì)，卻不充分利用，是很可惜的。”
讓李柱銘做特首好了，沒(méi)什么大不了
施永青暢言香港政治時(shí)妙語(yǔ)迭出，語(yǔ)不驚人死不休。他說(shuō)，中央治理香港，要么全部放開(kāi)，要么全部收緊，不應(yīng)該像現(xiàn)在這樣不湯不水。
全部放開(kāi)，就是像* 說(shuō)的，要相信人民群眾。香港老百姓愿意選李柱銘做特首，就讓他當(dāng)選好了。香港可能會(huì)亂，會(huì)倒退，但相信不會(huì)壞到哪里去。這樣一來(lái)讓香港人感到痛，就不會(huì)再輕易被民主黨迷惑。就像不經(jīng)過(guò)工黨統(tǒng)治的痛苦，英國(guó)老百姓也不會(huì)支持撒切爾夫人大刀闊斧的改革一樣。
至于全部收緊，就是說(shuō)像當(dāng)年英國(guó)人派總督一樣，從大陸派人過(guò)來(lái)，然后從七月一日起全部收緊，港督當(dāng)年也有情治系統(tǒng)嘛，然后再一步步放開(kāi)。西方當(dāng)然會(huì)罵，但是生意還會(huì)照做。
九七年時(shí)收緊比較容易一些，因?yàn)橄愀廴擞行睦頊?zhǔn)備，現(xiàn)在想收緊就比較麻煩一些，搞得雙方越來(lái)越對(duì)抗，對(duì)香港、內(nèi)地都不好。
賣(mài)漢堡包好過(guò)賣(mài)鮑魚(yú)
施永青表示，不喜歡和發(fā)展商走得太近，尤其是和固定一家發(fā)展商。因?yàn)槿f(wàn)一哪一天他不高興了，不給盤(pán)做了，自己就非常被動(dòng)。再說(shuō)，如果過(guò)分依附某家發(fā)展商，失去自己的判斷和意見(jiàn)，怎么做一個(gè)合格的代理商。
所以中原喜歡做散客，做二手代理。施永青將這種作法比作賣(mài)漢堡包，認(rèn)為好過(guò)賣(mài)鮑魚(yú)。“賣(mài)漢堡包雖然賺得少點(diǎn)，但是比較自由，就算是李嘉誠(chéng)來(lái)買(mǎi)，一樣要和菲傭一起排隊(duì)，我不用特別招呼他；但賣(mài)鮑魚(yú)就不同了，你看阿一鮑魚(yú)，你要去吃大一點(diǎn)的鮑魚(yú)，阿一要親自來(lái)招呼你，還要跟你介紹這鮑魚(yú)是從哪里抓來(lái)的，怎樣曬，又怎樣煮。我這個(gè)人，喜歡多一點(diǎn)自由，所以我情愿賣(mài)漢堡包，不愿賣(mài)鮑魚(yú)。”
有毛有翼都不辭職，就是不出色
討厭受壓制的施永青，除了以無(wú)為而治的方式管理公司外，還不時(shí)鼓勵(lì)員工自己創(chuàng)業(yè)。他笑言：“如果你有毛有翼都不辭職，就是不出色！”施永青解釋說(shuō)，希望公司可以時(shí)常換新血，并且有許多下屬等待升職，“再不走，就要杯酒釋兵權(quán)了！”
搞政治其實(shí)就像拍拖
九五年時(shí)，施永青有心從政，欲組織“私產(chǎn)黨”。對(duì)于他的招牌笑容，有人感到親切，有人就說(shuō)他是“笑面虎”，于是有朋友建議他找形象顧問(wèn)，好好設(shè)計(jì)一下。施永青就說(shuō)：“簡(jiǎn)直多余，搞政治其實(shí)就像拍拖，要讓對(duì)方愛(ài)上真正的你，不要以虛假形象招來(lái)錯(cuò)愛(ài)。”說(shuō)時(shí)又亮出招牌笑容。
革命比愛(ài)情更浪漫
施永青到三十五歲時(shí)才結(jié)婚，他稱(chēng)自己年輕時(shí)不屑談戀愛(ài)，“革命比愛(ài)情更浪漫，原因是愛(ài)情只會(huì)引起幻想，想象的全是美好形象，但革命所追求的更廣更闊，當(dāng)中小我能化為大我，所引起的幻想還要豐富。”
過(guò)好生活比過(guò)好生日更重要
施永青最不重視每年一度的紀(jì)念日，他認(rèn)為既然每年都有就不需要特別紀(jì)念。所以他從來(lái)不會(huì)為太太或子女安排生日會(huì)或結(jié)婚紀(jì)念日節(jié)目，因?yàn)樗J(rèn)為重要的是在平日對(duì)家人好。施永青說(shuō)：“過(guò)好生活比過(guò)好生日更重要。”他曾經(jīng)在兒子的生日那天，送一粒糖給兒子，一方面是開(kāi)個(gè)玩笑，另一方面告訴兒子禮物并不重要，重要的是老爸平日愛(ài)他。
施永青是不是從不送禮物給家人呢？施永青說(shuō)：“興之所至?xí)r我便給家人禮物。”
施永青簡(jiǎn)歷
施永青于一九四九年在上海出生，原籍浙江寧波，四歲時(shí)來(lái)港定居，一直在港接受教育，十九歲畢業(yè)后便開(kāi)始工作。
畢業(yè)后施永青當(dāng)了八年教師，后轉(zhuǎn)往地產(chǎn)代理公司擔(dān)任練習(xí)生。二年后，與朋友每人各出五千元合資開(kāi)設(shè)中原地產(chǎn)代理公司，開(kāi)始地產(chǎn)代理的事業(yè)，八五年開(kāi)始有盈利。
施永青已婚，育有二女一子，年齡由六至十四歲。
中原簡(jiǎn)介
中原地產(chǎn)代理有限公司于一九七八年成立，現(xiàn)已發(fā)展成香港最具規(guī)模的地產(chǎn)代理公司之一，員工超過(guò)一千九百多人，分行超過(guò)一百七十間，每年促成的交易以百億計(jì)。
中原除代理各類(lèi)樓宇的租售外，還雇有測(cè)量師為客戶(hù)提供各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。此外，中原在北京、上海、廣州、深圳、重慶及大連也設(shè)有分公司，積極拓展內(nèi)地業(yè)務(wù)。
“中原”名字的由來(lái)
中原地產(chǎn)公司是先有英文名字Centaline，后有中文名字。因?yàn)閯?chuàng)辦中原之初，除王文彥外，本來(lái)還有另一個(gè)拍擋。這個(gè)拍擋以自己的貿(mào)易公司名字作為地產(chǎn)公司之名，不過(guò)后來(lái)他就沒(méi)有加入。
施永青說(shuō)，Centraline里有個(gè)中字，中什么好呢？當(dāng)時(shí)他和王文彥都有民族主義傾向，中原是中國(guó)的中心，以前又有問(wèn)鼎中原、逐鹿中原的故事，就決定叫中原。
施永青曾作一首《中原之歌》來(lái)宣揚(yáng)他的“中原精神”。原文如下：
中原之歌
我們來(lái)自五湖四海，懷著“各自”目的，風(fēng)云際遇，逐鹿中原。中原引發(fā)我潛力無(wú)限，中原匯集我們各展所長(zhǎng)。有獵獲齊共享，有功勛獨(dú)封疆。中原助我完成理想，我在中原生活舒暢。
中原之主敬天無(wú)為，中原之師無(wú)所不為。我們不靠權(quán)勢(shì)關(guān)系，但得道自然多助。我們沒(méi)有標(biāo)榜兵強(qiáng)馬壯，但市場(chǎng)先河多由我創(chuàng)。我們公開(kāi)資訊，買(mǎi)賣(mài)各得其所。哪里有中原，哪里就有交投活躍。香港有今天的光芒，中原也出過(guò)一分力量。
